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23 Maggio 2015

Presentazione XVI Rapporto Giorgio Rota su Torino

"La sfida metropolitana"

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Proviamo a fare il punto

Immaginiamo la famiglia X che accende un mutuo per comprar casa. La paga 100 dollari ed accende un mutuo di 100 dollari, quindi non anticipa nulla. Immaginiamo ora che ogni anno la famiglia X paghi un decimo del prezzo iniziale della casa. Quindi dopo cinque anni la famiglia possiede il 50% della casa, e dopo dieci il 100%. Immaginiamo poi che dopo cinque anni il prezzo della casa passi da 100 a 200 dollari.

Il mutuo che deve essere ancora pagato è di 50 dollari. La differenza fra 200 e 50 è un incremento netto della ricchezza della famiglia. Se la famiglia X avesse uno stato patrimoniale, avrebbe come attivo 200 dollari e come passivo 50 dollari di mutuo ed un patrimonio netto ( = equity positiva) di 150 dollari. La famiglia X può indebitarsi per 150 dollari, dando a garanzia il proprio immobile. Può mandare i figli nelle migliori università, oppure comprarsi un SUV. Il ragionamento mostra come vanno le cose con il prezzo delle case che sale.

Ora immaginiamo che scenda. Da 200 dollari scende a 150. La famiglia X deve al sistema finanziario 50 dollari di mutuo e 150 dollari di debiti contratti a vario titolo. Ha quindi un patrimonio (la casa) di 150 dollari e debiti per 200, ossia ha un patrimonio netto negativo di 50 dollari ( = equity negativa). Quando avrà pagato tutto il mutuo, quindi fra cinque anni, se il prezzo della casa resta invariato, si troverà con patrimonio netto pari a zero. Il debito acceso per finanziare la scuola ed i consumi deve, per impedire che il meccanismo si inceppi, venir rinnovato per tutto il periodo. Esso sarà interamente garantito dal prezzo della casa solo al quinto anno. Se la banca chiedesse di rientrare in tutto o in parte dal debito la famiglia X potrebbe vendere i propri risparmi finanziari, sempre che li abbia.
 
Si vede bene che il prezzo delle case in ascesa lubrifica il meccanismo del debito, mentre il prezzo delle case in discesa lo mette in difficoltà. Immaginiamo che il mutuo della famiglia X sia stato impacchettato con i mutui della famiglia Y, Z. Abbiamo una obbligazione che mischia i buoni mutui con i cattivi mutui. Mutui che sono stati venduti agli investitori, con allegato un buon giudizio sulla qualità e per di più assicurati contro il fallimento, dalle imprese specializzate nel garantire i mutui.
Il meccanismo dei mutui ipotecari viene messo in difficoltà dalla caduta dei prezzi delle case, se le famiglie non riescono a pagare le quote restanti del mutuo. Il meccanismo del credito al consumo viene messo in difficoltà, se le famiglie non riescono a far fronte ai pagamenti, intanto che hanno un bene dato a garanzia che vale meno. Fino ad ora la crisi ha avuto a che fare con gli effetti della caduta del prezzo degli immobili sui mutui ipotecari, mentre non ha ancora avuto a che fare con gli effetti sul credito al consumo.

Un modo efficace e semplice per seguire l’evolversi del problema descritto è quello di osservare il prezzo delle azioni di una grande banca finita impigliata nella vicenda dei mutui e con molti crediti al consumo e di un assicuratore dei mutui.

In conclusione, la variabile cruciale è il prezzo degli immobili. Se questo continua a scendere, gli interventi della banca centrale non possono alla lunga far molto. Esiste una gran quantità di immobili invenduti. Bernanke sta cercando di sostenere il sistema nel periodo in cui il prezzo degli immobili cade. Se smette di cadere la banca centrale può riuscire a dare stabilità al sistema. Se, al contrario, continua a scendere, le operazioni fin qui intraprese non serviranno a fermare il deterioramento.

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